Résolutions, Janvier sobre et taxation des loyers implicites

Avec la nouvelle année 2026, vient le temps des bonnes résolutions. Parmi elles, le Janvier sobre, que je pratique assidument malgré mon patronyme. On connaît les bienfaits du Janvier sobre, mais pour les alcooliques, cela peut exacerber les mauvais penchants. En ce qui me concerne, ce sont les blagues moisies dont j'ai la faiblesse de croire qu'elles fertilisent la pensée. J'ai donc pris deux résolutions : ressusciter ce blog et faire le Janvier sobre. Et donc des blagues moisies. Je sais que je tiendrai deux des trois résolutions, mais probablement pas celle que tu espères, lecteur délaissé, lectrice abandonnée...

Ce billet prend la forme d'une expérience de pensée, déclinée en trois cas, pour comprendre, même bourré·e, les enjeux de la taxation des loyers implicites.

Cas 1 : chacun chez soi

Madame Lavigne est propriétaire d’un appartement dans une tour. Son voisin Monsieur Mourvèdre est propriétaire du « même » appartement dans la même tour : même étage, même superficie, même agencement, même exposition, mêmes aménités, mêmes charges de copropriété. Incidemment, Madame Lavigne et Monsieur Mourvèdre sont tous les deux célibataires, sans enfants, ont le même âge et exercent le même métier qui leur procure la même rémunération.

Madame Lavigne, comme Monsieur Mourvèdre, a fini de rembourser l’emprunt ayant financé l’acquisition de son appartement. Et les deux, puisqu’ils sont propriétaires, occupent leur bien immobilier sans payer de loyer. En l’état actuel du droit fiscal français, le loyer implicite, c’est-à-dire le loyer qu’ils se versent à eux-mêmes, n’est pas imposé au titre de l’impôt sur le revenu.

Cas 2 : chacun chez l’autre

Imaginons que Madame Lavigne et Monsieur Mourvèdre décident de déménager : Madame Lavigne occupe l’appartement de Monsieur Mourvèdre et inversement, en établissant chacun un contrat de location, pour la même somme, disons 1500€. Madame Lavigne perçoit désormais un loyer de 1500€, qui constitue un revenu supplémentaire, et verse un loyer de 1500€ à Monsieur Mourvèdre qui se retrouve dans la situation exactement symétrique. Bénéficiant d’un revenu du patrimoine immobilier, qui se cumule désormais à leur rémunération salariale, Madame Lavigne et Monsieur Mourvèdre acquitteront un impôt sur le revenu plus élevé qu’avant l’échange d’appartement. Pourtant, leur revenu net n’a pas changé : + 1500 € de loyer reçu – 1500 € de loyer versé. 

Cas 3 : chez une troisième

Voyons maintenant la situation de Mademoiselle Pinard, célibataire, sans enfants, du même âge, exerçant le même métier et gagnant la même rémunération que Madame Lavigne et Monsieur Mourvèdre, locataire d’un appartement identique (même tour, même étage, même superficie, même agencement, même exposition, mêmes aménités, mêmes charges locatives répercutées par le bailleur). Elle paie un loyer de 1500€ à son bailleur, Monsieur Podevin. Par rapport à Madame Lavigne et Monsieur Mourvèdre, Mademoiselle Pinard a un niveau de vie inférieur de 1500 € à celui de Madame Lavigne et de Monsieur Mourvèdre.

Question : est-ce juste ?

• D’un point de vue économique normatif

Si l’on adopte une conception Haig-Simons du revenu, ou une approche en termes de capacité contributive réelle, alors la réponse est clairement : non, ce n’est pas juste. Notre système fiscal actuel favorise les propriétaires occupants, pénalise les locataires, et introduit des distorsions absurdes (cas 2). À revenu salarial identique, le revenu au sens de Haig-Simons diffère selon le statut d’occupation du logement, en raison de l’existence ou non d’un loyer implicite. Le système fiscal, en refusant d’imposer ce loyer implicite, traite comme équivalentes des situations qui ne le sont pas du point de vue de la capacité contributive. Dans ce cadre :

- l’équité horizontale est violée (les cas 1 et 2 sont identiques en réalité, mais pas fiscalement)

- l’équité verticale est violée (les propriétaires occupants ont une capacité contributive plus élevée que les locataires)

- la neutralité fiscale est violée (le choix de louer, ou d’occuper, son logement est fiscalement biaisé).

• D’un point de vue politico-institutionnel pourtant, cette injustice persiste :

- difficulté d’évaluer les loyers implicites,

- acceptabilité politique extrêmement faible,

- forte concentration de propriétaires occupants parmi les électeurs,

- confusion entre taxation du revenu et taxation du patrimoine.

L’expérience de pensée montre que l’impôt sur le revenu s’écarte de la définition Haig-Simons du revenu, viole l’équité horizontale et introduit une subvention implicite à la propriété occupante. Cette dérogation n’est pas une neutralité technique, mais un choix distributif, masqué par l’absence de flux monétaire. Bref, ce n’est pas une injustice ignorée, mais une injustice tolérée. À la bonne vôtre !

Sources :

Faut-il taxer les loyers implicites ? - Politique du logement.com

Fiscalité des revenus du capital - Conseil d'Analyse Economique 

Taxer les loyers imputés : vers l’équité fiscale ? | blog afse